Аренда коммерческой недвижимости: советы и правила

Ни для кого не секрет, что недвижимость, выделенная для коммерческих нужд, открывает для частного бизнеса новые горизонты. Разумеется, наиболее предпочтительным является приобретение такой недвижимости, однако не каждый предприниматель может позволить себе раскошелиться на помещение под офис.Многие организации смело отказываются от приобретения коммерческой недвижимости, и просто арендуют необходимые им квадратные метры, обеспечивая себя офисом, складскими помещениями и т.п. Итак, чем же так выгодна аренда коммерческой недвижимости, и что нужно учитывать при составлении договора коммерческой аренды?

Арендная ставка на коммерческую недвижимость

Итак, если вы все же решились арендовать помещение под офис, склад или даже магазин, постарайтесь оценить все плюсы и минусы такого вида инвестиций. Разумеется, аренда коммерческих помещений позволит вам не тратиться на покупку недвижимости, то есть сэкономит солидную долю денежных средств, однако вам придется регулярно продлевать сроки пользования арендной недвижимостью и контактировать с арендодателями, что, в некоторых случаях бывает не самым приятным занятием. Выбрать помещение в аренду москва можно тут.

Арендная ставка на помещение определит то, насколько выгодной будет аренда недвижимости для конкретных коммерческих нужд. Ставка зависит от множества факторов – например, от площади арендованного офиса, его расположения и даже «комплектации». К примеру, помещение под магазин или кофейню должно находиться на первом этаже- не повредит и удобный подъезд. Также на размеры арендной ставки влияет наличие поблизости автостоянок и, в особенности, транспортных развязок.

Каких бы сказочных условий вам не наобещали владельцы недвижимости, перед заключением договора на аренду постарайтесь лично осмотреть «сосватанную» площадь и оценить ее достоинства. Кроме того, проверьте репутацию ее владельца – узнайте, кому эта площадь сдавалась до вас и по какой причине арендаторы ее покинули.

Порядок начисления арендной ставки

Ставка за пользование арендованным коммерческим помещением начисляется с даты, указанной в договоре (как правило, этой датой становится момент передачи арендованного помещения по передаточному акту «на руки» новому владельцу). Сроки внесения арендной платы, равно как и условия ее внесения заведомо оговариваются в договорах аренды.

Арендная плата может взыматься с арендатора как в виде твердого платежа, так и в качестве доли от доходов, полученных арендатором при эксплуатации данного коммерческого помещения. Также возможным способом оплаты является исполнение неких обязательств перед арендодателем либо оказание встречных услуг.

Как правило, в договоре указывается арендная ставка без учета НДС, о чем важно помнить, рассчитывая размер арендной платы на тот или иной промежуток времени. Также стороны, заключившие договор аренды коммерческой недвижимости, могут заранее договориться о скидках и льготах на период проведения ремонтных и отделочных работ. Скидки полагаются арендатору за доработку инженерных систем помещения и за проведение отделочных работ, а льготы могут быть связаны с неприбыльностью помещения во время ремонта.

Составление и регистрация договора аренды

Чтобы уменьшить риски от коммерческой аренды, предприниматель должен с особым вниманием отнестись к составлению и регистрации договоров найма. Это – основной арендный документ, регламентирующий права и обязанности арендатора и арендодателя, а также определяющий стоимость и продолжительность коммерческой аренды.

Форма договора во многом зависит от особенностей арендуемой вами коммерческой недвижимости. Так, аренда помещений муниципального и федерального фонда недвижимости подразумевает не только заключение договора, но и его обязательную регистрацию в надлежащих органах с получением специальных разрешительных документов на эксплуатацию помещения. Регистрация муниципальных площадей проводится вне зависимости от срока аренды.

Если арендуется помещение, принадлежащее частному собственнику, регистрация договора аренды является необязательным условием для совершения сделки. Так, аренда коммерческой недвижимости на срок менее 11 месяцев гос-регистрации не подлежит, а вот квадратные метры, арендованные более чем на 11 месяцев, придется зарегистрировать в уполномоченных органах.

Для проведения процедуры регистрации в регистрационный орган необходимо подать сам договор аренды, а также заявление и квитанцию. Квитанция является подтверждением того, что арендатор оплатил государственную пошлину за съем помещения. Арендодатель, в свою очередь, должен предоставить регистрационным органам правоустанавливающие документы на недвижимость, которая сдается в коммерческую аренду. Состав пакета правоустанавливающих документов варьируется в зависимости от характеристик недвижимости.

Содержание договора коммерческой аренды

Договор, регламентирующий порядок сдачи помещения в аренду для коммерческих нужд, должен содержать в себе юридический адрес арендованной недвижимости, «метраж» помещения, тип и этажность строения, а также его поэтажный план. В договоре аренды также прописываются все права арендодателя и арендатора на данную коммерческую недвижимость. Если арендодатель, в свою очередь, тоже является арендатором, а не собственником, при пересдаче права на недвижимость необходимо изучить все документы, подтверждающее право арендодателя на совершение такого рода сделок. Если арендодатель изначально не обладал правом сдавать эту недвижимость в аренду, заключенный сторонами договор будет признан недействительным.

Также в договоре должна быть обозначена ответственность сторон, заключающих договор, в случае нарушения прав другой стороны либо при несоблюдении обязательств, указанных в договоре.